案例分析房产税常见的七个误区

时间:2021-10-29 00:28 作者:ob欧宝体育登陆
本文摘要:财产税,一种仍然意味着仅限于财务人员的税,在我们的日常生活中,我们的非财务人员不会总是意识到房屋买卖和租赁的问题。因此,理解和控制财产税是一个非常稳定的问题。 房产税是一种财产税,以房屋为征收对象,以房屋的剩余税收价值或租金收入为基础向产权人征收税款。房产税是以房屋为征收对象,以房屋残值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的征税方式相对简单,税收占税收的比重相对较小,在税收征管实践中更容易被忽视。 税收具有以下特点:1。

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财产税,一种仍然意味着仅限于财务人员的税,在我们的日常生活中,我们的非财务人员不会总是意识到房屋买卖和租赁的问题。因此,理解和控制财产税是一个非常稳定的问题。

房产税是一种财产税,以房屋为征收对象,以房屋的剩余税收价值或租金收入为基础向产权人征收税款。房产税是以房屋为征收对象,以房屋残值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的征税方式相对简单,税收占税收的比重相对较小,在税收征管实践中更容易被忽视。

税收具有以下特点:1。房产税属于房产税中的特殊房产税,其征收对象仅为房屋;2.征税范围限于城市商业用房;3.区分房屋管理,规定征收方式。

对于出租屋,按照房产的税收残值征税,对于出租屋,按照租金收入征税。本文列举了物业税缴纳过程中存在的七个主要问题,但没有进行分析,以期弥补纳税人在物业税上的误区。1.委托经营下如何缴纳房产税?【案例1】某房地产企业开发了一个小区,小区内大部分房产已经售出,少数房产以A公司名义确认.甲公司将该部分房产委托给其全资子公司房产乙公司,并签订委托协议。

乙公司将上述房产出租给其他单位和个人,支付租金,同时将租金的全部账目交给甲公司.b公司已就上述租金申报缴纳房产税及其他税费。误区:B公司必须提供租金收入,所以B公司指出房产税的纳税人应该是自己,所以对上述租金收入缴纳了房产税。分析:房地产公司把自己的财产委托给附属的物业公司是非常广泛的。

由于房地产公司和物业公司属于同一个房地产集团,在报税时往往不能严格区分纳税人。按《房产税暂行条例》:“第二条房产税由产权人缴纳。产权属于全民的,由管理单位缴纳。产权抵押的,由抵押权人支付。

产权人或者抵押权人不离开产权所在地的,或者产权未定、租金争议未解决的,由产权托管人或者使用人支付。”本案中,甲公司委托乙公司支付租金,乙公司已将支付的租金转让给甲公司.因此,甲公司是租金收入的纳税人。A公司和B公司虽然同属一个集团,但A公司和B公司是两个独立国家的法人,应严格区分其纳税义务。

税务机关可以拒绝甲公司缴纳适当的房产税,同时拒绝乙公司办理房产税免税。二、房地产开发企业没有出售商品房必须缴纳房产税吗?【案例2】某房地产开发公司于2014年1月取得了某楼盘预售许可证。由于房地产市场不景气,上述房产有很大一部分没有出售。

该商品房于2014年8月份基本竣工,并取得了初始产权登记证(未授予甲公司“小”产权)。A公司将一套商品房布置成办公楼供现场销售人员使用,另外几套商品房用作员工宿舍。误区:根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通报》(国税发〔2003〕89号):“由于房地产开发企业开发的商品房在出售前是房地产开发企业的产品,所以房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税”。

因此,有人指出,上述销售人员使用的办公用房和员工宿舍未出售,不应缴纳房产税。分析:国税发〔2003〕89号文件明显对房地产开发企业开发的商品房是否应征收房产税作了特别规定,但文件也规定:“房地产开发企业在出售前已经使用或租赁的免费商品房,不按规定征税。”房地产开发企业无偿出租、租赁、建造商品房,从房屋使用或交付后的次月起征收房产税和城市土地使用税也就是说,房地产开发企业如果将未售出的商品房用于租赁、办公或其他租赁形式,仍然不具备房产税的纳税义务,必须缴纳适当的房产税。3.跨年预收的房产租金如何缴纳房产税?【案例三】甲公司将该房产出租给乙公司,租期为2015年1月至2017年12月31日,租金为每月10万元。

租赁协议于2015年1月5日前宣誓。B公司应将三年租金总额360万元支付给A公司,以备再用。b公司按照约定的质押时间支付了上述款项。误区:企业A财务人员指出房产税要按月缴纳,所以房产税是按每月15日前的租金收入10万元申报缴纳的。

分析:目前的税收政策还存在一些不明确的地方,比如计算对租金征收房产税的计税依据,确定纳税义务的重复发生时间等。已经指出《房产税暂行条例》第7条规定:“房产税按年征税,分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

”所以根据以上条款,跨越预收租金的房产税也要按年或按月计算,不要重复使用后再计算缴纳。还有人指出,《房产税暂行条例》第三条规定:“出租财产的,以该财产的租金收入作为房产税的计税依据。

”因此,实际租金收入应作为房产税的计税依据。我们指出《房产税暂行条例》第7条中提到的“房产税按年征税,分期缴纳”主要是针对按原值缴纳房产税。

此外,根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通报》(国税发〔2003〕89号)“房产税和城镇土地使用税从房屋租赁和欠缴房产的次月起征收”。可以指出的是,针对提前收到物业租金的情况,租赁期开始并实际收到款项的当天应作为再次发生纳税义务的时间,计税依据为所有提前收到的物业租金收入。

4.不租房不转租怎么交房产税?【案例4】某房地产公司开发了一个位于郊区的房地产项目。这个项目的店铺比例很小。

A公司为了前期更受欢迎,用零租或一元租让更多商家进驻;b某房地产企业90年代在市区开发了一处房产,当时该房产的建设成本为1000万元。近年来,B公司将免租金(或更低租金)的物业转让给附属物业公司C运营,附属物业公司C将物业出租给其他公司提供租金收入,年租金近500万元。误区:根据财税[2009]128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通报》的规定,“不存在增值税单位和个人出租其他单位的房产,用户按房产残值缴纳房产税。

“同时,《广东省税务局关于转租房产的租金收益不征房产税问题的通报》(粤水房[1990]432号)规定:“根据《条例》房产税的精神,‘房产税由产权人缴纳’,单位和个人转租租赁房屋的租金收入不征收房产税。根据这两份文件,有企业财务人员指出,可以通过免租或转租的形式,规避高租金收入对应的房产税。

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分析:对于本案中的A企业,没有理由绝望,因此不存在用户按照财税字[2009]128号的规定按照房产残值缴纳房产税的涉税纠纷,对于企业B,按照房产残值缴纳房产税的税额较高 根据《税收征管法》第35条“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:-(6)纳税人申报的计税依据明显偏高且无正当理由”,对于企业B的不道德行为,税务机关很可能核定其不出租或以较低租金转让给C的不道德行为,拒绝企业B以公平的市场租赁价格缴纳适当的房产税。5.有房产证才要交房产税吗?【案例5】企业A委托B建筑公司建造办公楼,2013年4月交付,2014年1月完成验收备案,2015年1月取得房地产许可证。

某公司财务李于2015年开始申报办公楼房产税;误区:《房产税暂行条例》第二条规定:“房产税由产权人缴纳。”因此,李指出,只有取得房产证,房产税的义务才不会再次发生。分析:《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的说明与规定》 ((87)财税字第003号)规定:“纳税人委托建筑企业建造的房屋,自申请竣工验收后的次月起,征收房产税。纳税人在申请竣工验收前已使用或出租或未支付新房的,不应按规定征收房产税。

”同时,粤地税函〔2004〕719号还规定:“具体房产税义务再次发生的时间为:以房产原值作为计税依据的,从取得产权或交付使用后的次月起征收房产税;以租金收入为计税依据的,从取得租金收入的当月起征收房产税。”也就是说,只要提供房产证,就不需要申报缴纳房产税。

如果物业已经交付,也要开始申报缴纳房产税。在实际操作者中,一些企业往往忽视了“或交付使用”纳税义务的重复发生时间,导致未能按规定缴纳房产税。【案例6】某房地产企业开发大型房地产项目。为了方便业主的生活,企业建了一个会所,向业主开放。

物业业主委员会正式成立后,俱乐部接手业主委员会,委托房地产开发企业的附属物业子公司B经营。B公司指出,俱乐部不是自己拥有的,所以仍然没有缴纳房产税。

误区:物业公司指出不享有会所的产权,所以不是房产税的纳税人。分析:虽然《房产税暂行条例》第2条规定房产税由产权人缴纳,但《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通报》(财税[2006]186号)还规定:“(6)房产税由小区业主总经营房产的实际经营(包括自营和租赁)的托管人或使用人缴纳。其中,自营房产按房产原值评估。

没有财产原值或者无法准确区分所有人全部财产原值与其他财产原值的,由财产所在地税务机关参照类似财产核定财产原值;出租的,按出租收入征收。”b物业管理公司是实际运营的托管人,所以物业管理公司要缴纳房产税。6.地价一定要计入房产原值吗?【案例7】企业A是服装厂。2011年卖了一块地,售价4000万。

同年成立厂房,建筑价格3亿元。企业继续执行会计准则,包括无形资产土地成本4000万元、固定资产土地成本3亿元,按固定资产原账面价值缴纳房产税。误区:企业在缴纳房产税时,往往需要按照“固定资产”的原始账面价值缴纳房产税,而忽略了“无形资产”即土地的成本也计入房地产的原始账面价值。分析:在不同的历史时期和不同的行业,由于采用不同的会计制度,地价是否应计入房地产成本发生了简单的变化 但《财政部国家税务总局关于移往残疾人低收入单位城镇土地使用税等政策的通报》(财税[2010]121号)第三条明确规定:“3。

关于地价计入房地产原值的问题,无论在会计上如何计算,房地产原值都不应该包括地价。它还包括为获得土地使用权而支付的价格以及研究和开发土地的再发生成本。”但部分财务人员对财产税涉及的税收政策不熟悉,不了解财产税原值的计税与核算的区别。

他们只是简单地按照会计账簿中“固定资产”科目标明的金额申报缴纳房产税,而没有将“无形资产”科目中的土地成本计入房产的原值,导致房产税缴纳较少。【案例8】2015年,某房地产公司通过“招标、拍卖、挂牌”方式收购了一块土地,其中土地出让合同中质押的地下停车位面积计入“容积率面积”。某企业在这片土地上建了一栋楼,产品类型是普通住宅、车位、商铺。

其中车位(本文仅指有产权的车位)用于出租。企业在进行核算时,没有将地价计入车位原账面价值,因此企业在申请缴纳房产税时,没有将地价计入车位原产权价值缴纳房产税。误区:2014年之前,广州市地下停车位不需要或者没有必要缴纳土地出让金,所以2014年之前,停车位的原房产价值一般不包括地价。

但是2014年以后,车位要交或者补交土地出让金。很多财政部门在计算车位物业原值的时候,还是习惯性的记得把车位地价算进物业原值。分析:实践中对有产权的地下停车位的会计处理和企业所得税处理没有太大争议。

但在计算地下停车位房产税原值时,税收政策比较明确,即按照财税[2010]121号(见上)第三条中的拒绝,按照合理准确的分配方法,将取得土地使用权所支付的价款计入房产原值。七、物业收入管理费占税收风险的比重小?【案例9】企业A是经营商业物业的房地产企业。2008年,开发了一栋商业建筑,并正式成立了一家专门的物业公司来运营和管理该商业建筑。

物业公司和租客承诺每月支付租客物业收入10万元,其中4万元为管理费收入,6万元为租金收入。物业公司交房产税,月租6万。误区:管理费不属于租金范畴,不需要从租金中缴纳房产税。

一些企业为了逃避房产税,人为提高管理费比例,以超过“节税”的目的。分析:企业在获得房地产租赁服务的同时,一般得不到一些企业管理服务,比如开业水电、洗手、维修等服务。

因此,物业公司向租户支付的费用一般不包括租金和管理费。由于缴纳的管理费不需要缴纳房产税,一些企业为了逃避房产税,在协议中人为增加管理费的比例。

在上述情况下,管理费占总费用的比例高达40%,明显高于长期管理费的比例。针对上述情况,税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的有关规定:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:-(六)纳税人申报的计税依据明显偏高且无正当理由的”,核定企业租金收入,拒绝企业按照长期租赁价格缴纳适当的房产税。


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